Un portefeuille de titres adossés à des hypothèques commerciales de 700 millions de dollars est au bord de l’effondrement des centres commerciaux

Le centre-ville de Boca Raton est vu presque vide le 15 mai 2020 à Boca Raton, en Floride. | Source: Getty

NEW YORK, États-Unis – Les investisseurs obligataires qui ont misé sur un groupe de centres commerciaux appartenant au Starwood Capital Group de Barry Sternlicht commencent à subir des pertes après que la pandémie de Covid-19 a fermé des magasins et anéanti les réserves de trésorerie d’urgence qui maintenaient les paiements d’intérêts.

L’obligation de propriété commerciale, connue sous le nom de Starwood Retail Property Trust 2014-STAR, est adossée à un prêt en souffrance de près de 700 millions de dollars. Il réduit les paiements d’intérêts aux investisseurs pour la deuxième fois, après l’assèchement d’un compte de réserve en juin et une évaluation foncière nettement plus basse qui a conduit le gestionnaire à retenir certains fonds.

La performance de l’obligation montre à quelle vitesse la pandémie aggrave les pertes dans un secteur déjà écrasé par les achats en ligne. Même la partie de l’accord obligataire qui était autrefois notée AAA – ce qui signifie que les évaluateurs d’obligations ne voyaient pratiquement aucun risque de subir des pertes il y a à peine deux mois – a maintenant été profondément enfoncée dans le territoire de la jonque.

«L’expérience du centre commercial CMBS de Starwood est certainement symptomatique du récit plus large», a déclaré Christopher Sullivan, directeur des investissements de la Federal Credit Union des Nations Unies. L’affaiblissement des fondamentaux des actifs des centres commerciaux et la diminution du nombre d’investisseurs consentants «présenteront des problèmes de financement permanents.

Un représentant de Starwood a refusé de commenter.

En juillet, S&P Global Ratings a abaissé l’ensemble du titre adossé à des créances hypothécaires commerciales Starwood à un niveau spéculatif après une réévaluation des quatre centres commerciaux régionaux soutenant la dette les évaluant à 66% de moins qu’au moment de l’émission de l’obligation.

Et tandis que le gestionnaire du prêt, Wells Fargo & Co., et l’emprunteur espèrent restructurer ou modifier le prêt, la pandémie a mis ces plans sur la glace pour le moment, selon un commentaire de Wells.

Réduire

Le gestionnaire a commencé à réduire les paiements d’intérêts depuis juin, car l’évaluation nettement inférieure a déclenché un mécanisme de protection CMBS connu sous le nom de montant de réduction d’évaluation. La valorisation étant tellement inférieure, l’ARA limite le montant des services d’intérêt à avancer sur les prêts dont la valeur de la garantie sous-jacente a diminué.

L’idée est que le gestionnaire conservera les fonds plus longtemps pour protéger les détenteurs d’obligations seniors.

«En raison du montant de réduction d’évaluation en place, le gestionnaire n’avance que sur une partie du prêt hypothécaire», a déclaré Dennis Sim, analyste CMBS chez S&P.

Le prêt Starwood a fait défaut à l’échéance en novembre dernier, lorsque l’emprunteur n’a pas pu refinancer, mais le gestionnaire a payé les investisseurs sur un compte de réserve en baisse jusqu’en juin. Wells Fargo avance désormais de sa propre poche des paiements ponctuels plus petits.

La dette totale sur les propriétés est de 682 millions de dollars. Il est lié à des centres commerciaux ancrés par des chaînes de services en difficulté ou en faillite, notamment Nordstrom Inc. et J.C. Penney Co.

L’obligation comprenait une dette liée à des centres commerciaux régionaux, notamment The Mall at Wellington Green à Wellington, en Floride, The Mall at Partridge Creek à Clinton Township, Michigan, et MacArthur Center à Norfolk, en Virginie. Selon Trepp, l’ancre collatérale en difficulté, Nordstrom, a fermé des magasins aux trois endroits.

La tranche du CMBS initialement notée AAA a été cotée pour la dernière fois à 69 cents par dollar, selon les données de Bloomberg.

Le pourcentage des prêts CMBS globaux pris en charge par les gestionnaires de séances d’entraînement spécial augmente, passant de 9,49% en juillet à 10,04% en août, selon Trepp. Environ 17,3 pour cent des prêts aux particuliers faisaient l’objet de services spéciaux en août, contre 16 pour cent en juillet, selon les données de Trepp.

Par Adam Tempkin

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Written by SasukE

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